El Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas ha fallado a favor de Koipe frente a Coosur y la resolución de la OAMI en el litigio que mantenían sobre una marca consistente en una etiqueta para aceite de oliva.

El TJCE ha ratificado el fallo del Tribunal Europeo de 1ª Instancia quien ya dictaminó que existía una enorme semejanza entre la etiqueta de aceite de oliva La Española (Coosur) y la de Carbonell (Koipe), siendo ésta anterior en el tiempo, que podría causar fácilmente confusión entre el público con perfil de consumidor medio, por lo que la marca de Coosur no podrá inscribirse y usarse en el mercado.

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La pregunta puede parecer un poco extraña puesto que partimos del hecho de que el contrato de alquiler ya ha sido resuelto, sin embargo es más frecuente de lo que uno pueda imaginarse. El supuesto más típico es aquel en el que el propietario ha demandado al inquilino ejercitando una acción de desahucio por falta de pago o bien por necesidad, se ha dictado una sentencia firme que ha declarado resuelto el contrato y el Juzgado ha concedido un plazo determinado para que el arrendatario lleve a cabo el desalojo del inmueble pero éste, en cambio, no se va hasta que le echan mediante el lanzamiento vía judicial y, además, deja de pagar la renta estipulada en el contrato desde la resolución hasta la ejecución forzosa.

En tal caso, la Jurisprudencia ha entendido que pese a que el contrato se encuentra formalmente resuelto, la obligación de pagar el alquiler subsiste para el inquilino puesto que se está produciendo una ocupación ilegítima de la finca y el arrendador no tiene por qué sufrir pérdida patrimonial ninguna por dicha causa.

Efectivamente, en estos casos no solamente hay que dejar claro que el mero hecho de que el arrendador reclamara el pago de la renta al inquilino precarista no rehabilita el contrato que se había resuelto sino que, además, el fundamento de dicha reclamación no se encuentra ya en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino en el Derecho Común, esto es, en el Código Civil. En concreto, hay que buscarla en los preceptos que justifican las pretensiones de indemnización por los daños y perjuicios irrogados. Sin embargo, sí es cierto que el parámetro para medir el daño se suele concretar en la renta que hubiera debido pagar el ocupante de acuerdo a la renta prevista en el contrato resuelto.

Así, se parte del hecho de que la ocupación del inmueble por parte del inquilino cuando ya no tiene título para ello (pues se ha resuelto), incumple la obligación del arrendatario de devolver el inmueble en el momento fijado en el contrato (el artículo 1.565 CC establece que: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento”), por lo que de no hacerlo se estaría ocasionando un perjuicio grave al arrendador que no puede disponer del inmueble para rentabilizarlo como tenga por conveniente, daño por el que hay que responder en base a la disposición básica de Derecho de Daños que establece el artículo 1.101 CC que dispone, al efecto, que: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

Existe otro fundamento para reclamar, que es de construcción jurisprudencial, que acude en auxilio de esta pretensión: la teoría del enriquecimiento injusto por la que se entiende, aplicada a este caso, que hay que compensar al arrendador que ha sufrido un empobrecimiento patrimonial al no poder ocupar, enajenar, alquilar… y no ha recibido ninguna contraprestación por parte del ocupante que ya carece de título que le legitime para seguir en la posesión y sin entregar la finca.

Por último, aunque no es esta una cuestión muy conocida lo cierto es que cada vez hay más resoluciones de “Jurisprudencia Menor” (la doctrina de las Audiencias Provinciales) y del propio Tribunal Supremo (“Jurisprudencia Mayor”) que se han pronunciado reiteradamente. Así entre las primeras cabe citar a las de Alicante, Madrid, Barcelona o Vizcaya y del segundo se podría citar la STS de 12 de febrero de 1999.

Carlos Ucelay Rodríguez - Salmones

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